摘要
    近年来, 随着我国房地产行业的兴起和快速发展，出现了一种新的房屋销售制度——商品房屋预售制度。它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户，此时先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。
    相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，理论界也对一些问题争论不休，因此商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷，本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。
    作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺，在房屋预售中有一些基本问题认识不清。
    笔者试图依据现行法律、法规，结合基本法理，参考境外先进经验，对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析，提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制；同时笔者认为应对预购人进行权利保护，并简述商品房预售中常见的纠纷，针对不同情况提出了不同的处理意见。
关键词：商品房屋预售制度  预售合同性质  销售过程中常见纠纷   处理意见   
                                   
目录
一、预售合同的法律性质                          1
（一）预售合同是买卖合同                         1
（二）预售合同不是分期付款买卖合同                    2
二、预售商品房的抵押问题                         2
（一）房地产开发企业对预售商品房设立的抵押                  2
（二）购买方对预售商品房设立的抵押                    3
（三）双方重复抵押                            4
三、对预购人权利保护的问题                        4
（一）行政管理方面                            4
  （二）合同法保护措施                           5
  （三）物权法保护措施                           6
  四、预售商品房的纠纷问题                         6
  （一）标的瑕疵纠纷及其处理                        6
  （二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理                 7
参考文献                                 8

      近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度--商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，视合同约定而为)并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。可见，相对于一般的现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺，对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。
一、预售合同的法律性质
    我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，减少因权义不明所生的争执或纠纷。 另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
（一）预售合同是买卖合同
    1、商品房预售合同符合买卖合同性质。《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。 但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。