摘     要
    房地产业是从事房地产开发、经营和管理的行业，随着我国改革开放的不断深化和市场经济体制改革的逐步完善，我国的房地产业已经处于稳步增长阶段，它的发展已经不仅仅是经济增长点问题，而且是国民经济的支柱产业之一，极大地活跃了我国的投资市场和商品市场。包头市地处我国西部，有着辽阔的地域，随着房地产交易管理制度逐渐健全，市场的规范行为逐渐完善，房地产业有着巨大的潜力。
    从包头市房地产市场各类物业开发状况的分析可以看出，普通住宅物业仍然是开发的主流产品。包头市东河区公三街小区及商业街项目位于包头市东河区公园路和西河北路交汇处西南角，占地面积49亩，商业街由砖混和框架两种结构组成，公三街小区为砖混结构坡屋顶住宅，共7幢，其它建设内容还包括小区公共设施建设、社区建设、小区绿化、道路硬化、绿荫停车场等相关设施建设。由于本项目位于东河区繁华地段，项目建成后有利于加快东河区旧城改造的建设步伐，提高城市化水平，改善居民居住条件。因此投资该项目具有现实意义。
    项目初步拟订了两个规划方案，对两个方案进行了投资估算及资金筹措方式的确定等。最后经多项经济指标评价确定了优选方案，提出了应进行投资建设的建议。
关键词： 房地产市场     净现值      内部收益率    投资估算
 
Abstract
     The real eatate is going in for the estate exploitation , management and administration .With continuously deepened of the reform and open and improved of the market economy system gradually, the real estate of our country is increasing steadily. As one supporting industry of national economy,its development reflects economic growth and animates investment and the goods marketplace in our country . Baotou, lies in west of China ,has wide region .As a result of the healthiness of administrant system and the norm of action in market ,the real estate of Baotou possess the tremendous developing capacity.
     The paper analyzes the currently macro situation and development trend of the real estate in our country ,studies the condition of real estate market of Baotou.The item is situated at Gongyuan road and Xihe north road ,the southwestern corner,and covered an area of 49 a unit of area,where is the flourishing place of in the Donghe of Baotou.The budiness road is comprised of the brickwork and frame structures,and the Gongsan district is the sloping roof residence of the brickwork,and totally seven.Because the item is located at the busy place of Donghe region ,it not only can quick the construction step of this section,raise the urbanization standard, improve the resident’s housing conditions,and beautify the looks of the city, but also speed up the development of economical and make the marked prosperity.
     When the investment example of case is analyzed, two planning schemes are worked out initially. Furthermore ,the investment of two schemes is estimated ,and the capital are raised, including the source of fund that the project requires and raising means. Finally a strategic decision is advanced by appraising multiple items target.
Keywords:  Real estate market       Net present value  Internal rate of return     Estimate of investment
 
目  录
1.总论3
1.1引言3
1.2当前房地产业的现状3
1.3当前形式对住宅建设的影响9
1.4我国房地产发展趋势11
1.5本文研究的主要内容12
2.包头市房地产市场形势分析13
2.1宏观形势分析13
2.2不同区域分析15
2.3不同物业分析17
2.4包头市各类房地产市场的供需状况17
3.项目初步设计方案的确定20
3.1项目建设背景与概况20
3.2项目兴建的必要性21
3.3规划设计方案21
3.4开发方案24
3.5销售分析27
4.项目环境影响评价与节能措施33
4.1项目周围环境条件调查33
4.2环境保护措施33
4.3项目的节能措施33
4.4结论34
5.项目投资估算与资金筹措35
5.1方案一总投资估算35
5.2方案一资金筹措计划37
5.3方案二总投资估算与资今筹措计划38
6.项目财务评价61
6.1财务评价所需的基础数据61
6.2财务评价基本参数的选取61
6.3财务评价基本报表61
6.4方案二财务评价62
7.项目不确定分析64
7.1盈亏平衡分析64
7.2敏感性分析65
8.结论与建议67
8.1建议68
8.2结论68
致谢69
参考文献70

1.总   论
1．1引言
    房地产业是从事房地产开发、经营和管理的行业，我国的房地产市场虽然开放时间不长，但发展迅猛，在短短的几年时间里，就已经成为错综复杂、规模庞大的市场体系。对房地产而言，主要影响因素为宏观经济态势、居民收入增长预期、居民消费倾向、国家对房地产业的发展政策、进入房地产业的资金等。总的说来，我国的这些因素倾向于行业的良性发展。