摘  要
    天府温泉酒店雅区项目，是四川天府旅游有限公司拟在雅安市周公山温泉公园内开发的旅游度假项目。该项目的开发方案按照商业项目策划书编写要求，从实战的角度出发，运用项目策划与评估的基本原理和方法，对天府温泉酒店的雅区项目进行了规划设计与经济评估。
    该方案从介绍企业的发展战略和经营现状入手，仔细分析了国内旅游客源市场发展趋势、雅安市旅游发展环境、周公山风景区自然优势、周边竞争对手及消费者的情况，结合企业本身拥有的内外资源，提炼出以休闲养生为核心的项目市场定位。在此基础上，我们更进一步提出“泡温泉不是洗澡而是一种养生文化”为雅区的营销核心，诠释天府温泉酒店“静泡养心，动泡养筋，禅泡养精，悟泡养神，心泡养生，身泡养命”的温泉休闲养生文化内涵。同时我们规划设计了雅区工程建设方案、市场营销方案、组织与人力资源方案、财务方案，这使本项目更具有可行性和可操作性。
    本文的研究成果将对天府温泉酒店雅区项目的决策起到决定性的作用,同时该方案对四川温泉建设的发展和温泉开发商的投资决策具有一定的参考价值，也对温泉酒店企业的经营与管理等方面起到促进作用。
关键词：温泉酒店   开发项目   项目策划  

目 录
前言 1
第1章  项目方案概要 3
1.1  项目建设背景 3
1.2  产品和市场概述 4
1.3  项目建设方案 5
1.4  公司资源整合 5
1.5  财务评价 6
1.6  风险与对策 7
1.7  行动方案 7
第2章  项目的提出 9
2.1  项目发起人概况 9
2.1.1  项目发起人简介 9
2.1.2  天府温泉酒店现有产品与服务 9
2.2  项目的提出 10
2.2.1  公司发展战略与项目的提出 10
2.2.2  公司经营现状与项目的提出 11
2.3  项目的特点与意义 12
2.3.1  项目的特点 12
2.3.2  项目的意义 13
第3章  项目开发的宏观环境与竞争环境分析 14
3.1  项目宏观环境PEST分析 14
3.1.1  政策环境分析 14
3.1.2  经济环境分析 14
3.1.3  文化环境分析 15
3.1.4  技术环境分析 16
3.1.5  宏观环境分析综述 17
3.2  项目竞争分析 17
3.2.1  业内竞争分析 17
3.2.2  替代品分分析 24
3.2.3  供应商分析 25
3.2.4  购买者分析 25
3.2.5  潜在进入者分析 26
3.2.6  项目竞争分析综述 26
第4章  项目SOWT分析 27
4.1  项目机会分析 27
4.2  项目威胁分析 28
4.3  项目优势分析 28
4.4  项目劣势分析 29
4.5  项目SWOT分析结论 29
第5章  消费者分析与市场STP分析 31
5.1  消费者分析 31
5.1.1  温泉消费者人口特征分析 31
5.1.2  温泉消费者需求分析 33
5.1.3  温泉消费者行为特征分析 35
5.1.4  消费者养生休闲特点分析 37
5.2  市场STP分析 37
5.2.1  市场细分 38
5.2.2  目标市场 39
5.2.3  市场定位 40
第6章  项目产品开发规划与运营模式设计 42
6.1  项目产品开发规划 42
6.1.1  温泉养生产品 42
6.1.2  居住养生产品 42
6.1.3  游乐养生产品 43
6.1.4  文化养生产品 43
6.1.5  美食养生产品 44
6.1.6  生理美容养生产品 44
6.1.7  运动养生产品 44
6.2  项目经营模式设计 44
6.2.1  养生休闲俱乐部 45
6.2.2  健康管理模式 45
第7章  项目市场营销战略与营销策略 46
7.1  市场营销战略 46
7.1.1  营销战略的选择 46
7.1.2  营销战略的制定 46
7.2  营销策略 47
7.2.1  产品策略 47
7.2.2  价格策略 47
7.2.3  促销策略 47
7.2.4  渠道策略 48
第8章  项目建设规划和工程建设管理 49
8.1  项目建设规划 49
8.1.1  建设选址与建设条件 49
8.1.2  雅区建筑设计的基本理念和景观元素的处理原则 50
8.1.3  雅区建设方案 51
8.2  工程建设管理 52
8.2.1  工程质量管理 52
8.2.2  工程投资管理 54
8.2.3  工程进度管理 56
第9章  项目环境保护与节能措施 58
9.1  项目环境保护 58
9.1.1  建设项目环境保护依据 58
9.1.2  本项目环境污染的识别 59
9.1.3  项目采用的环保标准 59
9.1.4  污染物的处理方案 59
9.2  项目的节能措施 60
9.2.1  建筑物节能 60
9.2.2  供水节能 61
9.2.3  供热节能 61
9.2.4  供电节能 62
第10章  经营管理 63
10.1  组织结构与管理团队 63
10.1.1  组织结构 63
10.1.2  管理团队成员及职责简介 64
10.2  非核心业务外包 66
10.2.1  酒店非核心业务的界定 66
10.2.2  酒店非核心业务外包方式 67
10.2.3  外包业务的协作管理 67
10.3  人力资源管理 68
10.3.1  岗位设置及人员编制 68
10.3.2  薪酬设计 68
10.3.3  培训与激励机制 69
10.4  酒店流程优化 70
10.4.1  客户关系管理流程 70
10.4.2  前台服务流程 71
10.4.3  餐饮服务流程 72
11.4.4  客房服务流程 73
第11章  项目投融资规划和经济可行性分析 74
11.1  项目投资估算与资金筹措 74
11.1.1  项目投资估算 74
11.1.2  资金筹措计划 75
11.1.3  投资使用计划 76
11.2  财务预测 76
11.2.1  财务评价基础数据选取 76
11.2.2  公司“无项目”财务预测 77
11.2.3  公司“有项目”财务预测 78
11.2.4  公司“增量项目”财务预测 79
11.3  项目盈利能力分析 79
第12章  项目不确定性分析和风险分析 81
12.1  项目不确定性分析 81
12.1.1  项目盈亏平衡分析 81
12.1.2  项目敏感性分析 82
12.2  项目风险分析及其对策 83
12.2.1  项目市场风险及其对策 84
12.2.2  项目经营管理风险及其对策 84
12.2.3  项目的财务风险及其对策 84
12.2.4  项目设计和建设风险及其对策 85
12.2.5  其它风险 85
结束语 86
参考文献 87
附 录 88